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    國土部醞釀土地新政:工礦企業(yè)存量用地或可入市

    [ 字號:   ]發(fā)布時間:2012-12-13 信息來源:城建集團 瀏覽次數(shù):8611

    12月初,國土部正在北京、上海等多地調(diào)研,醞釀新的土地供應(yīng)政策,其中工礦企業(yè)存量用地入市和農(nóng)村集體用地局部有條件入市情況,被重點調(diào)研。

    “此次調(diào)研分量很大,調(diào)研組帶頭不乏有國土部司級領(lǐng)導(dǎo)。土地供應(yīng)雙軌制方向、土地招拍掛制度的完善等被重點關(guān)注。”一位參加調(diào)研座談的國土部知情人士介紹。

    “國土部調(diào)研組也來過工商聯(lián),想了解能否形成政府供地和市場供地雙軌制”, 全國工商業(yè)聯(lián)合會房地產(chǎn)商會名譽會長聶梅生告訴本報。

    聶認為,就市場供地途徑看,農(nóng)地入市是一個方向,預(yù)計農(nóng)村生產(chǎn)用地之外的集體建設(shè)用地入市或?qū)⒂行峦黄?,形成集體和國有建設(shè)土地供應(yīng)的雙軌制。

    另一位接近國土部的知情人士介紹,原有的承包地也擬出臺相關(guān)措施,鼓勵進入流通領(lǐng)域,避免撂荒,但前提是不改變集體用地性質(zhì)的內(nèi)部流轉(zhuǎn)。

    該人士同時介紹,市場供地軌道還可能在工礦企業(yè)存量用地上突破,“存量工礦企業(yè)用地或有條件突破用地限制,升級為住宅及商業(yè)用地地塊”。

    工礦存量地或可入市

    上述接近國土部的知情人士介紹,“盤活工礦企業(yè)的存量閑置用地,使其進入流通領(lǐng)域,以緩解當前的供需矛盾”,是國土部調(diào)研組關(guān)注重點之一。

    從不久前結(jié)束的國土部座談會反饋信息看,上述參會人士介紹,傾向模式是建立市場化供地渠道,一部分工業(yè)用地經(jīng)整理后,轉(zhuǎn)為其他用地,比如改建成辦公樓或者住宅。

    各地工業(yè)用地供地規(guī)模龐大,國土部數(shù)據(jù)顯示,我國工礦用地供應(yīng)率一般占到國有建設(shè)用地供應(yīng)量的40%-50%,而歐美市場經(jīng)濟國家工業(yè)用地只占20%到30%。

    中央農(nóng)村工作領(lǐng)導(dǎo)小組副組長陳錫文稱,每年大約40%左右土地出讓給工業(yè)企業(yè)用地,同時,工業(yè)用地價格僅相當于商服及住宅用地七分之一不到。

    上海良玉投資有限公司總經(jīng)理郭玉良介紹,政府壟斷建設(shè)用地供給后,主要通過兩個渠道供應(yīng),商業(yè)經(jīng)營用地以“招拍掛”方式出讓;非經(jīng)營性用地,如工業(yè)、倉儲、交通、教育等用地,則協(xié)議出讓。

    “雖然國家協(xié)議出讓規(guī)定不低于基準地價的70%,并于2007年制定統(tǒng)一的工業(yè)用地出讓最低指標,但是定價權(quán)掌握在地方政府手里,為了招商引資,爭搶項目,工礦用地定價非常低,不乏零地價?!惫f。

    “工業(yè)用地使用年限是50年,而大部分產(chǎn)業(yè)生命周期短于50年。制造業(yè)不景氣背景,會有大量的工廠倒閉或閑置?!惫Q。

    實際上,郭稱,部分工礦企業(yè)也積極和政府溝通,試圖盤活企業(yè)閑置存量用地,進行商業(yè)開發(fā)等,而按規(guī)定,這些土地的用途一般不得隨意變性。

    上述接近國土部的知情人士介紹,在住宅、商服用地和工業(yè)用地的“剪刀差”下,部分企業(yè)私下變更土地性質(zhì)的違規(guī)行為較為常見。

    農(nóng)地或有條件入市

    聶梅生告訴本報,另據(jù)調(diào)研組反饋信息,農(nóng)地入市或?qū)⒂行峦黄啤?/FONT>

    “我國現(xiàn)行的土地政策是農(nóng)民集體用地先被征用,轉(zhuǎn)為國有用地后,才能入市”。聶指出,但形成集體和國有建設(shè)土地供應(yīng)的雙軌制體系,是從十六大以來就明晰的土地制度改革的一大方向。

    “我國在這個方向上準備了很久,浙江、重慶、成都、北京進行了試點”,聶表示。

    “就國土部調(diào)研情況看,傾向方向是,在不觸碰18億畝耕地紅線的前提下,使農(nóng)民逐步成為集體用地的交易主體,先釋放農(nóng)村閑置宅基地進入建設(shè)用地。”

    聶表示,農(nóng)民轉(zhuǎn)化為市民后,把農(nóng)村閑置的宅基地作為資產(chǎn)流轉(zhuǎn)。這一方面增加土地供給,降低房價,另一方面,也為農(nóng)民提供在城鎮(zhèn)居民生活的資金基礎(chǔ)。

    聶亦強調(diào),并非所有閑置農(nóng)地都能進入市場,只是布局在中心城區(qū)附近、產(chǎn)業(yè)較為集中區(qū)域的集體建設(shè)用地,在經(jīng)過整理之后進入流通領(lǐng)域,而距離較偏遠的農(nóng)村仍有可能采用征地制度。

    中國農(nóng)業(yè)大學(xué)土地管理系主任朱道林也認為,農(nóng)地入市一定是局部的,“一旦大量入市,地方財源大規(guī)??s減,在沒有建立相應(yīng)配套機制,尤其失地農(nóng)民的后期保障未到位的情況下,并不利于農(nóng)村統(tǒng)籌發(fā)展”。

    聶則介紹,即便集體建設(shè)用地入市后,也不一定會獲得全部收益,可能會通過稅收調(diào)節(jié),使部分土地收益成為地方財政收入,從而彌補地方財政損失。

    上述接近國土部的知情人士稱,在上述兩項改革前,短期內(nèi)完善土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)和方式的概率更大。

    該知情人士稱,土地供應(yīng)制度的完善,體現(xiàn)在結(jié)構(gòu)上,包括提高養(yǎng)老、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的供地規(guī)模等。

    從區(qū)位上看,各地的土地市場在區(qū)域上冷熱不均,在土地市場不景氣背景下,各地常集中推位置優(yōu)越地塊刺激市場。

    “未來很可能鼓勵地方政府推地時,也多考慮郊區(qū)縣的地塊。”上述人士稱。此外,地方政府供地常有時間差異,年初供地積極性小,年底大量推地,對此也很可能會設(shè)定規(guī)則,平衡推進。

    此外,還將改革完善招拍掛制度。中國土地學(xué)會副理事長黃小虎稱,今后減少土地劃撥及協(xié)議出讓,更多地轉(zhuǎn)為土地有償使用應(yīng)該是一個方向。

    近年來,隨著地王頻出、地價飆升,業(yè)界對現(xiàn)行土地招拍掛制度助推地價上漲多有詬病。對此,國土部自2010年開始就開啟了土地招拍掛的改革完善,其中,擯棄“價高者得”是基本方向。

    據(jù)了解,北京是土地招拍掛改革試點的城市之一。上述接近國土部的知情人士介紹,通過兩年試運行,北京版的土地招拍掛方案,比如嘗試大量采用綜合評標方式出讓土地,減少土地價格在評標指標中所占比例、“降房價、競地價”、“降房價、競政策性住房面積”等。該人士介紹,未來土地招拍掛改革,有望借鑒北京模式。

     
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